上海房贷猛着陆　　　　　　　　　　　　
　　2005年2月底，上海市同业公会开始研究相应问题，并偕同市里有关部门研究房贷的风险防范措施。建议之一为提高房贷的首付比例，并严格控制投资性购房贷款发放、提高贷款的审批标准等。几乎在相同时间，各个商业银行已经对风险隐现的房地产信贷进行微调。多家银行分别从房价、购房面积和房龄等三个方面对个人住房贷款提高门槛。[详细内容] 

　　银行为何突然在上海飞涨的房价面前坐不住了

　　房价的增长速度已经远远脱离了居民可支配收入的增长速度，更多的房地产业界人士和金融界人士开始认同官方确认的“16.6％的投资性购房比例显然已经偏离了市场的真实状况”。迄今，上海的某些新开的楼盘中，依然演绎着“某外地人包下几十栋”的神话。“投机性购房的追涨，房地产的价格已经非理性了，这个市场的风险太大。”上海一家股份制银行的房地产信贷处人士如是评价。[详细内容] 

　　进与退，不再是一个议题，“如何控制风险”正成为市政府与金融界的共识

　　商业银行认为，“各个商业银行间的信息是不对称的，一个客户如果购买多套房分别从不同的银行进行按揭，银行要区别投资与否是有难度的。”。另一重担忧还在于，无论是商业银行还是同业公会力控的都是“投资之风”，而不是“居民的合理消费”，但信贷门槛的提高势必影响到居民的合理需求，而对于“资金丰富”的投资客而言，可能效果有限。也许正是因为房贷“牵一发而动全身”的效用，任何房贷政策的出台都变得谨小慎微。 [详细内容] 

　

你赞成银行收紧住房按揭贷款吗？ 赞成，这样才能打击炒房的人 不赞成，影响了真正想买房的人 要根据实际情况，不能一棍打死 【投票结果】

你认为哪些城市房产泡沫较多？(多选) 上海 北京 深圳 广州 杭州 天津 温州 成都 南京 【投票结果】 本投票起止时间： 03-09 至 07-16

　

你会在房价疯涨时买房么? 　　 会,为了增值 　　 不会,等待房价降下来再买 　　 【投票结果】【评论】

每周涨十万：：“一套房子一个星期涨10万是非常正常的事情。”中原静安门店的一位二手房销售人员告诉记者，10月至今的连续几个月，该门店连破记录，唯一担心的只有房源短缺，“生意来不及做”。 [详细]  　　“美丽苑”：2005年1月8日，位于浦东新区的一处中高档公寓楼“美丽苑(山水国际)”正式开盘。在此之前，沪上人士排队认购竟已长达一月，最高峰时排队者达两三千人，创申城排队购房时间最长的记录。“美丽苑(山水国际)”初次开盘仅放盘134套，开盘报价12000元/平方米，实售价迅速升至14000元-16000元/平方米。 [详细]

　

你认为上海房地产业能否实现软着陆？ 　　 可以,政府的多项政策会逐渐发挥作用 　　 很难,地产泡沫不会轻易消去 【投票结果】【发表评论】 　　本投票起止时间：02-25 至 03-04

与行业上游3600公顷闲置土地相对应，上海近年进行公开招投标的土地数量逐年下降。一部分发展商求地若渴，一部分发展商圈地不让，一半是海水，一半是火焰。 [详细]  　　囤积收益 > 开发收益 　　土地囤积带来的巨大收益：上海市社科院房地产研究中心副理事长张泓铭评论说，土地囤积现象是存在的——在一个高度垄断的市场，土地本身的增值已经超出开发土地的增值，势必导致土地囤积。 　　而对上海而言，土地高度集中在国有开发商的手中，不管他们是否有意，确已享受了土地囤积带来的巨大收益。 　　析因：闲置土地之所以能产生“囤积收益”，与长期以来上海都是大面积出让土地有关，一块地动辄几十公顷，造成少数开发商对大批量土地的垄断局面。 　　即便是有实力的开发商，在受让大幅土地后，也绝无资金实力进行一次性开发，往往采取逐步开发的方式。如此，则土地面积越大，开发周期越长；而在这一过程中，土地已迅速升值，开发商已在无形中获利。 [详细] 　　留有余地的政策限制:2001年，上海政府曾有两大纲领性文件出台并开始实施。两个文件规定，六类经营性土地(商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房等)使用权的出让，都应通过招标拍卖方式进行。 [详细]  　　然而，“26号文件”还是留了余地。上海市房地局局长蔡育天曾经公开表示：“在公开招投标中，我们又留下了个政策口子，就是对一次规划、分期开发、计划分批实施的地块，采用协议招标。”在这里，人们常见的单位用地和市政府确定的旧区改造地块，均属采用议标方式的“政策口子”之列。 [详细] 　　开发商的抱怨：即使在2001年厉行土地招投标之后，上海仍有大量土地通过协议转让流入开发商手中。相比公开招投标，土地协议转让如今已广受诟病。一位外地开发商抱怨，没有“背景”很难在上海拿地，只能从本地国有开发商等手中高价买地。“上海土地的公开招投标也是有倾向性的，非上海的公司要从这一渠道拿地，希望也很渺茫。”他说。 [详细]

　　

　　2005年新年伊始，就在上海市房价继续飙升之际，人民银行上海分行向总行提交了一份报告，总结分析了2004年上海金融机构房地产信贷形势。报告不无忧虑地表示：“上海市个人住房贷款占比持续攀升，房地产贷款在贷款总量中所占比例不断提高，各商业银行信贷结构趋同明显。房地产市场风险有可能转变为银行信贷风险。“[详细内容] 

　　专家谈：首都经济贸易大学经济学院副教授汪新波认为：在中长期贷款中，房地产贷款占了相当大比重，其中的风险的确值得警惕。从数据上看，房地产贷款余额从1998年末的3106亿元上升到目前的2.6万亿元左右，占全部人民币贷款总额的14.7%.　[详细内容] 

　　房价和银行贷款互推攀升：“现在房价和银行贷款之间是相互推波助澜的关系——房价提高了，银行贷款也增加了。而银行贷款增加，又将推动房价的进一步提高。”－上海银行业同业公会秘书长朱德林。[详细内容] 

　　分析：银行信贷资金占上海房地产业整体资金比例高达70%。对房地产市场的供方——开发商而言，企业类贷款构成其最主要的开发资金来源；对于需方——购房者而言，个人住房贷款已成为其最重要的购房资金来源。事实上，个人住房贷款最终也成为开发商的资金来源。[详细] 

　　

　　监管层三令五申：早在2003年6月，央行即已发布“121号文”(《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》)，严控房地产贷款。这是此轮房地产业宏观调控的首个重要文件。“但在上海银行界，‘121号文’其实并没有得到很好的落实。”人行上海分行的上述人士说。

　　银行界的巨大利益诉求是焦点所在。朱德林分析指出，近年因人民币储蓄增加，银行资金宽裕，急于寻求放贷渠道。相比整体风险较大的企业贷款，个人住房贷款启动不久，坏账率很低，被认为属于优质贷款。且近年来上海房地产业在政府行为的烘托下，一直快速发展，风险至今尚未暴露。因此，房地产贷款已成为上海各家银行争夺的焦点。

　　另一方面，银行界已经成为此轮房地产飙升的短期受益者。地方政府迟迟未对房产“过热”作出反应，甚至一直不愿承认“过热”态势，这一态度已经表明了对房地产市场的宽容和支持。由此，作为既得利益者的银行宁愿继续“做多”市场。 [详细内容] 

　　

　　摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠:“上海房地产市场的繁荣很大程度上依赖于境外热钱的支撑。”[详细内容] 

　　“目前，在（上海）别墅以及市中心的高端住宅、写字楼市场，外资购房的比例已达到40％”。这是在2004年底举办的一次内部研讨会上，中国人民银行上海分行的一位官员透露的数字。然而上海市房地局的统计资料则显示，2004年1月至10月，海外购房的比例仅占3.85％，这意味着外来资金主要流向了上海的高端市场。高端物业的升温，是典型的热钱活动征兆。　[详细内容] 

　　“热钱”——最早的退出者：“上海市民的月均收入大约是2000元人民币，一般老百姓怎么可能买得起这么高价的房子？”谢国忠反问道。这令他相信，内地持续扩张的来自普通大众的房产需求，与眼下热气腾腾的房地产泡沫并不搭界。[详细内容] 

　　“这样的房地产市场是一场属于外来者的游戏。”按照谢国忠的预计，在2005年，美联储将加息3%以上，而美元将触底反弹，人民币升值的空间和压力相应减小。面对潜在收益的减少和融资成本的提高，在房地产价格高高在上的背景下，投机性“热钱”将很可能是最早的退出者。

　　

　　汇率：从2001年以来，世界主要货币相对美元而言都上涨了30％～50％。 由于人民币采取的紧盯美元的固定汇率政策，一直以来对美元比价波动极小，这也意味着从2001年来，人民币对除美元外的世界几种主要货币一直在下跌，而且由于通货膨胀因素，人民币兑美元实质上也在贬值。[详细内容] 

　　因此早有业界人士指出：“一些来自海外的非房地产基金投资中国房地产，实际上并不是看好房地产，而是看好人民币升值的前景。因为外资买房享受国民待遇，因此大量资金就通过这一途径进来了。”

　　国际间的利率差异：上海海奇投资管理有限公司首席执行官徐江这样解释：“人民币的基准利率目前是，一年期贷款利率为5.58％，美元在3.25～3.5％之间，港元在2.1～2.5％之间。这样，用美元、港元贷款在中国购房，利率非常低，非常划算。”

　　举例：比如贷款100万元人民币，也就是12万美元左右。20年期按揭贷款，如在中国贷款，月供为6800多元，但是用美元贷款，月供也就是4000多元人民币。这样，每月仅利息差就有2000多元。而港元的贷款利息则更低。 [详细内容] 

　　最新——谢国忠：上海房地产有可能步曼谷后尘（1995年，当美元见底的时候，泰国曼谷的“房地产泡沫”开始破裂，下跌的房价使外国投机热钱撤离。上海与10年前的曼谷很类似。笔者认为，上海很可能步曼谷后尘。）