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[最新报道]“8.31”搅动房地产市场 房价会出现什么变化?
     土地新政今实施协议出让大限 遗留问题逐渐明朗

"新土地运动"进行曲:从国土部11号令到71号令
·11号令:叫停了已沿用多年的土地协议出让方式
  被业界称为“新一轮土地革命”的开始,“土改”之声不绝于耳。从11号令起,在北京市土地交易市场就开始有地块挂牌进行公开出让。
·33号令:实际上是一个“缓期执行”的做法
  重申经营性用地必须以招标、拍卖或者挂牌进行公开交易,同时却又为土地协议转让留出了后路;截至彼时,已有大量土地流入房地产商手中。
·4号令:被认为是土地交易暗箱操作的终结者
  整个北京土地市场原有的游戏规则被完全改变 业内人士普遍认为其将会进一步刺激外地开发商和外资大规模进入。
·71号令:要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕
  对8月31日后仍以历史遗留问题为由,采用协议方式出让经营性土地使用权的,要从严查处。由此产生了“‘8.31’大限”这个令不少开发商头痛的名词。>>>

您认为地产商什么时候最难过?

国家宏观调控,银根紧缩、限制信贷
“8·31”大限来临,地产商度日如年
国家同时限制开发信贷和消费信贷
泡沫之后回到十年前那样的房地产低潮时期
 

 

投票结果

本投票起止时间:
08月13日-10月20日

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  严酷考验还在后面
  本月月底前,过关项目要先交纳总地价款20%,而两个月之后的10月31日之前就要交清全部地价款,否则面临的结果仍然是出局。严酷考验还在后面。众多开发商对于严格的政策能有所变通或松动还抱有一线希望,国土局的工作人员明确地说,“政策出台了就要按政策去办,没有缓和余地。”有业内人士推测,过关的项目中,估计仍会有20%~30%夭折,这意味着这些项目将被政府收回并重新进入市场参与招拍挂。
  房价是涨还是跌?
  土地供应量最终将直接影响房价的涨跌。国土局从今年初基本上就已经停办了各种房地产开发的相关手续,很多项目都压了将近半年多了,因此大限之后到年底都是这些项目办手续以及陆续开工的时间,而从明年的年初开始是项目集中上市的时间。王建华描绘出了短时间内北京市房价的走向曲线:“到今年年底之前应该是一个稳步上升的趋势,在明年的五一左右,房价就没有什么提升的空间了,应该略有回落,与目前的房价持平。”>>>


 

  任志强说,中央高层对推行新的土地政策、建立新的土地制度“非常重视”,措施相当强硬,如果不执行或执行不力,“就请你走人”(丢官),这就是71号令与11号令的不同政策背景。71号令会执行下去,但地方政府也会想出一些变通办法,如将部分历史遗留项目作为政府工程的配套,“北京就可以奥运会等配套的名义嘛”。
  他认为,面对71号令,开发商有以下几种选择:一是在“关门”之前办好手续而保留自己多年努力的成果和权力;二是拿着政府已批准的不完整承诺与政府讨价还价,减少面对强制性政策而造成的损失;三是按当地政府历史遗留问题的处理办法,享有优先权或转为土地一级开发之后再挂牌;四是在自己无能力于“关门”之前办完手续并支付出让金的,趁隙将项目原价让给有能力的企业,收回成本总比赔了好;五是用未完成的项目与有实力的企业入股或合作;六是等待政府的收购或没收。



 
 

  地方政府的化解之道
  早在国土资源部设定“8.31”大限之前,上海的各级政府就已经在寻找如何解决历史遗留问题的方法,尤其是为了将原本协议出让的土地转换为具有合法程序的土地,2003年整整一年的土地出让过程安排得费尽心思。 2002年,松江区政府和开发商签订了协议,以议标的形式出让松江新城的多块土。而此后2003年上海土地公开招投标的8号和9号公告中,这批“松新建(松江新城建设)系列”土地全部重新回到市场。
  两大土地政策
  除了这样潜移默化的解决途径,上海市政府近期另外出台的两大土地政策,对土地市场调控效用,也远远超出“8.31”大限。“继去年推行了土地公开招投标之后,6月,《上海市土地储备办法》与《上海市建设项目审批用地规模控制管理试行办法》的出台,使政策利剑直指存量土地。”上海新汉业不动产执行董事赵云飞指出,相对国家的“一刀切”政策,上海市政府自身对土地市场的“重点关照”影响更大,也更切实际。>>>

 

  对于手中拥有土地,但没有资金开发的中、小房地产企业来说,被大企业并购是最好的出路。房地产项目根据自身实力做到一定程度后及时变现,也是资源价值的体现。
  很多人在谈8.31大限对房地产影响的时候,常常容易下这样的结论:大公司不会受到什么影响,中小企业要积极想办法。我觉得这是个错误的观点。新的土地政策对企业影响的大小,关键是看你是不是市场化程度比较高的企业,如果你的企业整个运营靠银行贷款,不是靠市场化运作,可能在8.31大限的时候就会失去你的市场份额;如果你是市场化程度比较高的公司,可能会给你带来更多的机会,更多的资源。好比一个人,他的身体状况跟体重没有必然关系,胖子不一定都健康,瘦子也不一定都有病。只要你是健康的公司,不论大小,只要及时调整企业战略,就会成为一个很好的公司。



 
 

  10年陈账限时追缴
  界定是否属于历史遗留问题必须具备以下的“硬件指标”:一是这些土地是经过市用地会审批的,而且有严格的审批程序;二是有否经过市用地会讨论立过项、市规划局规划许可;三是有土地主管部门开具的用地通知书。如果用地单位在规划局要求的8月6日以前、国土房管局要求的“8.31”以前申请并补办手续了,规划局可以重新确认规划。按照这种解释,只有达到以上“硬件标准”,符合历史遗留问题的条件就是在“8.31”之前能否补办土地出让手续,并在政府规定的时限内补缴土地出让金。
  谁将被淘汰出局?
  “8.31”大限及时地为广州市根除土地市场隐患提供了一个宝贵契机。广州市可以借“8.31”大限,一揽子解决闲置土地问题,制止土地资源的闲置和浪费,充实土地储备以更有效地调控土地市场。房地产行业大洗牌是不可避免的,优胜劣汰是必然的。为什么存量土地这么大?就是因为门槛降得低,导致沉重的烂尾地和烂尾楼,给消费者的利益造成很大的损害。实际上现在不是提高准入的门槛,只是规范市场而已。>>>

 

  “市场里面的确起最重要作用的就是资本,而资本必须放在一个合理的平台上运营,只有这样,我们的市场才能透明,才能有良性的发展,否则的话,市场是不会成熟的。”张宝全说。
  “比如土地变革,和1993年相比,所不同的就是市场化程度。十年前,拿地可能更多的是看关系,中国房地产根本谈不上市场化,一旦政策变化,开发商便成了惊弓之鸟,对开发商的打击也是毁灭性的。但现在,在看关系的同时更多的还是要看资本。‘市场一定是选择有钱的开发商’。8.31是好事情,市场的游戏规划有望从此建立起来。”张宝全说,“8.31”协议土地交易方式的终结使得小开发商出局,这也是因为以前我们在房地产开发上不是以资本来操作,造成了房地产开发领域内普遍存在的贪婪、浮躁和暴利,也造就了一批以小博大,一夜成名的伪开发商,危机也由此显现。


 
 

  开发商忙“找钱”
  重庆市政府加大了对“四久工程”(“久建不完、久拆不建、久划不拆、久拆不完)的项目的管理力度。重庆市国土房管局有关官员称,久建不完指的是烂尾楼,而其他”三久“则是指的闲置土地。对于开发企业没有资金实力的,重庆市将收回其土地使用权;对于有实力的开发商,则发出催促建设通知书,让其限期开工建设。对于烂尾楼项目,则由司法介入,对其进行冻结变卖。重庆的房地产商最现实的出路就是拿着土地寻求跨地区、跨行业的合作,吸引外来资本把闲置项目尽快启动起来。
  土地政策的上下博奕
  在“8.31”大限后,可能会上演一场地方政府与中央进行搏奕的大戏。譬如,政府为了加快招商引资的步伐,仍然会拿出一些项目与一些开发商进行谈判;选中一家开发思路和政府相同且有相当实力的企业后,象征性地拿这个地块挂牌拍卖,同时又通过设置保护性障碍——果真如此,挂牌拍卖实际上流于形式。>>>

 

  由于政府对于一级市场的宏观调控,在大限前后,土地市场的供应量将会在一段时间内减少。这在上半年已经体现出来了,新盘放量已经开始减少。虽然放量少了,但是土地存量更大,所以不会影响太大。政府只是对一级土地市场进行调控和管理,控制了土地供应的总渠道,敦促开发商以正当的手段拿地,不要想太多的歪门邪道,并不是要减少土地的供应。
  以前,所谓的本地开发商与外地开发商的分别就是本地开发商有开发优势,这个优势不是资金,也不是自身实力,而是“关系”。有关系的开发商就能顺利拿到地,而没“关系”的开发商干着急没办法。这道“关系槛”给一批虽然有实力,但是无“关系”的人造成不小的障碍。政府堵上协议出让的口子后,那些掌握“关系”的失去了效力,将逐渐淡出市场。



 
  江浙疾风行动
  为了进一步加大闲置土地的清理处置力度,‘71号令’出台后,杭州又开展了新一轮闲置土地清理,通过对1999年新法实施以来市区2179宗具体项目地块的排查,共清理出涉嫌闲置地块70宗,土地面积2460.05亩。宁波市也对闲置土地开展了紧锣密鼓的清理工作。宁波市为此专门出台的《宁波市闲置土地处理办法》于7月1日正式实施。南京也在重锤清理整顿闲置土地。据南京本地的一位地产界人士透露,按照保守估计,南京目前掌控在开发商手中两年以上未见动静的土地达100多万平方米,占去年商品房上市面积的五分之一左右。
  整肃“协议转让”黑洞
  随着对闲置土地的大力收回,土地批租市场一直备受争议的江苏,发现了不少“土地交易黑洞”。“对于闲置土地,不仅要清理,还要严肃打击背后的‘黑箱交易’。”南京市国土资源局一位不具姓名的官员表示。据南京市国土资源局监察大队负责人介绍,上半年,南京市对治理整顿中发现的违法违规用地行为进行了依法查处,共受理案件51件,立案查处38件,已办结15件,罚没款收入334.833万元,查处后催交补交出让金6500万元。而土地违法行为主要是非法出租、转让用地。>>>

  综述:悬崖上的数字游戏 "8.31"是谁的大限?
  “8.31”的脚步近了,有人心跳得更剧烈了。
  也许国土部、监察部发布71号令时,自己都没有想到,这个普通的公文会有如此大的影响,如此大的杀伤力。在舆论的推动下,政府部门欲罢不能。
  事实上,如果非要以“革命”的名义来称呼近两年来的土地政策变革,意义更为重大的是2002年的国土部11号令。但遗憾的是,11号令没有获得期望中的遵行。反而是意在土地执法监察的71号令,因其宣告了协议土地的最后期限,因其发出了协议土地的最后通碟,而名满地产江湖。
  暂且让我们信任国土资源部有关部门负责人的话,即“8.31”不会延期。看来,这一回政府部门有希望将号令执行到底。
  但是,且慢。“8.31”,是谁的“8.31”,谁的大限?>>>


网易商业报道 编辑:李苗 2004.8.30制作
   注:本专题部分文章来自《21世纪经济报道》


游客 认为:
2004-10-19 20:44:09
大家说的都有道理,可是我觉得,政府做出这个决定有点道理,如果不智力一下的话,那以后像我们这种贫民不就更不用想买房子了,根本买不起呀
游客 认为:
2004-10-12 14:08:48
什么东西,我 不理解,能不能再清楚些
游客 认为:
2004-10-02 17:47:59
顺驰这个天津的房地产起家的公司,背后有政府的官员参与,不然它根本不可能发展起来,本来是个中介二手房服务的小作坊, 它的合作者明确的就是天津日报集团、天津市政投资公司、天津信托公司,而这写国有企业的合作者在其中只有一点点股份,,,那么为什么要这样呢??这就是个人利益的问题了,谁是领导谁知道。
游客 认为:
2004-09-30 15:29:30
即使工资2000、3000也有什么用啊,城市化成本那么高,农民工你打工一辈子能存够100万吗,本科生能吗?城市是年薪10万以上的人生活的,你们来凑什么热闹啊!!4.5亿农村劳动力,你们还是呆在农村吧,安安稳稳,别受完本科教育这层搜刮再出来受气!!!不要出来找累受气才是正道啊!!!
游客 认为:
2004-09-02 14:30:33
统计数据表明人均住房面积少的可怜,可在现实社会中为什么一户人家多套住房的人这么多,新建的小区大部分房子是空的。可见现在社会的贫富差距
我佳佳 认为:
2004-09-01 19:22:14
把调控的成本又再次转移到人民的头上!!!!
悲风戒草 认为:
2004-09-01 08:53:07
小小的绍兴乡下柯桥房子每平方都卖到4000以上,这不能说是中国的悲哀,政府都干什么去了?年轻人都还怎么结婚?社会将更加不稳定!希望国家出台真正有效的措施,土地要多批,拍卖起步价降低,要多建公寓,少建厂房、别墅,那样房价才会跌下去。不要让宏观调控成为另一种涨价的原因。
游客 认为:
2004-08-31 17:33:04
831所有的的报道给我的感觉是离有房一族,又远了
游客 认为:
2004-08-31 16:01:45
房价被地产公司抬高,也行是利率太低的因吧




游客 认为:
2004-08-31 15:52:25
那么多的空房,如果银行不是国有的——不是房市蹦盘就是银行倒闭!!!!
游客 认为:
2004-08-31 15:18:51
我期待明天!!!
游客 认为:
2004-08-31 14:37:18
房价是由建设的数量和购买的数量决定的,现在的房子不是多了而是少了,所谓的“土改”只会对房产商有利,老百姓并不能得到真正的利益(价格),因为房产商可以慢慢地修房子,慢慢地卖房子,这样可以卖高价,自己的资金可以慢慢回收,老百姓手里有的钱是买不到土地开发权的,他们只能在房产商那里买房子。
游客 认为:
2004-08-31 14:20:40
为什么房地产商不能赔钱?
游客 认为:
2004-08-31 13:22:36
上有政策,下有对策!!
游客 认为:
2004-08-31 13:02:54
要检查各地的执行情况,要看有没有在这大限局里还在靠…关系维持原状的
游客 认为:
2004-08-31 12:55:30
这篇报道好,在8月31日之时及时报道,好!!!
游客 认为:
2004-08-31 12:33:30
现在只关心‘已经拿地多年,而至今不能开发,地还在那空着的大量土地怎么办’,这部分土地应该立即收回,并举行拍卖,否则8月31日的大限政策就是放屁。……
必须要执行,而且政府要对那些靠关系拿地多年在那不开发的人要严格惩罚,别总拿政府的信誉开玩笑。。。
游客 认为:
2004-08-31 12:29:51
政策是好的,也是死的,但人是活的,希望是不要讓人失望
游客 认为:
2004-08-31 11:02:20
政策是好,关键看执行情况
游客 认为:
2004-08-31 11:01:27
政策是好,关键看执行情况
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