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2004地产商的金融舞蹈

    在“121号文件”出台以后,房地产金融途径单一的弊端已受到央行的高度关注,银行贷款所占比例过大无论对于银行自身还是对于房地产业,都存在极大的不安全隐患。以房地产基金、房地产信托、债券、上市为特征的新型房地产金融途径崭露头角,可以预料在2004年将愈演愈烈。 >>>

地产融资:一场猫捉老鼠的金融游戏?

    在金融市场发达的国家,金融市场的发展就是一部创新的历史,而金融创新过程就是监管方和被监管方的博弈历史。体制外知识精英与资本的结合,构成了被监管方的智囊,在法律框架内与监管方展开惊心动魄的智力游戏,这种博弈伴随着市场经济从来就没有停止过,游戏规则在动态推进的过程中不断地完善。 >>>

地产与金融进入"蜜月期"

    之所以想起这个不甚恰当的比喻,大概是因为情人节的余韵未消,也因为人的追求无外乎“钱”与“情”,而这两者往往又是相辅相成的。就像一个人有了钱,自然少不了向他投怀送抱的人,而房地产行业恰恰就是这么一个“有钱人”。 >>>

相关资料
         121文件
    2004年6月的央行121文件(《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》)
    规定:对大户型、高档商品房、别墅等项目应适当限制;对购买第二套以上住房的,应适当提高首付款比例。
       3月"指引"
    今年2月26日银监会发布的《商业银行房地产贷款风险管理指引(征求意见稿)》。这是银监会从央行手中接过银行监管的大旗后,对房地产信贷亮出的第一根指挥棒。

相关报道

    房地产行业面临资金紧缩局面 地产商感受压力
    宏观经济"软着陆"拨云见日 房地产逃过一劫?
    存量资源投入市场是平衡房地产供求关系的关键
    沪地产"倒春寒"酝酿变盘 信贷紧缩促新一轮重组
    融资趋于多元化 房地产市场巅峰时刻"大洗牌"
    严控之下 上海的房地产信贷为何依然以40%狂奔
    是凉呢,还是热了? 广东房地产金融寒暖难测


专题制作:黄颖

    进入2004年,受到去年市场快速发展的影响,很多开发商抱着谨慎乐观的态度看好申城楼市。然而到了今年四五月份,海内外地产商对上海房地产市场的普遍心理预期开始发生微妙变化。在地产商陆续传出“断粮”、“缺弹”的声音之下,一些开发商放慢了扩张步伐,而部分境内外房产企业则加大投资力度,市场多空分歧正在日益增大。市场人士分析,随着有关举措和土地供应市场化的推进,房地产开发商竞争将从原先“资源时代”转向“金融时代”。 >>>



国务院抑制地产过热 金融新规促行业洗牌

    今年的劳动节,有些房地产商过的很不踏实,搅扰了他们心境的是来自有关国务院提高4个行业投资项目资本金比例的通知。国务院决定,适当提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例。钢铁由25%及以上提高到40%及以上;水泥、电解铝、房地产开发(不含经济适用房项目)均由20%及以上提高到35%及以上。
    18号令后又一狠招
    “信贷的收紧,与土地出让方式的转变,应当结合起来看。”复旦大学金融研究院房地产研究中心副主任华伟说,“土地的招投标转让,增强了资金在获取土地中的重要作用;信贷收紧,抬高了房地产行业的资金门槛。”
    购房者预期成关键
    这样的情况当然是潘石屹这样的实力开发商乐见的。信贷收缩对开发商的影响是立竿见影的,挺不过去的房产商只能抛盘;但对购房者的需求来说,这种影响却是微妙的,需要时间显现。这一个短期、一个长期的影响,都是潘石屹们需要密切关注的。>>>



地产界的新金融运动

    以央行121号文件为标志的新规则强化了房地产行业资本密集型的特性。信托、基金、私募以及证券市场等各种融资途径绝非仅仅停留在讨论的层面上,诸多房地产企业开始了非银行渠道获取资金的积极尝试。
    在融资的道路上,规模大、实力雄厚、把持优质项目的房地产企业不说左右逢源至少尽在掌握。强者愈强、弱者愈弱的马太效应在地产界进一步显现。
    万通:找个好东家
    “境外投资者可以接受溢价投资,可以带来监管和治理机构一类的管理资源,但是国内投资者后续资源互补性比较强。”万通地产董事长冯仑这样比较国内和国际私募的优劣,也道出了选择泰达的核心原因:资源。这使得冯仑更愿意用“战略投资者”来定位泰达。 >>>
    建业:信托融资
    同样是私募,建业集团的胡葆森想法显然要单纯一些。胡称,从1999年他就开始考虑这个问题,但和万通不同,“建业集团是100%港资的私营企业,国内私募会影响股本的单一性,增加香港上市审批手续的复杂程度,所以我们只考虑海外私募。” >>>
    万科:强者恒强
    “房地产融资多元化走到了一个路口。但从相当长的时间来看,银行仍旧是房地产融资的一个重要的来源。”万科总经理郁亮认为。像万科这样的大企业似乎并不看中信托融资带来的“小钱”,作为最早跻身资本市场的地产企业之一,万科的一大融资管道自然是资本市场。虽然今年万科明确表示不会发H股,但是发19.9亿可转债的融资计划是已公布了的。而对于银行收紧房地产贷款银根,他们似乎也并没有太多焦虑。 >>>
    中小企业的机会
    从国际经验来看,即便是美国这样行业集约化程度比较高的国家,排名前5位的房地产企业的总资产也只占到行业的13%.有大量的中小型房地产企业可以持续经营,而且“活得很好”。这也正是房地产行业和制造业的重要区别之一:竞争激烈,但绝不是你死我活。 >>>



金融搅局 地产市场作何反应?
    开发商"缓"、"疾"应对
    业内人士分析认为,目前的形势为部分地产商、海外资金大举进入上海及内地市场提供了良好契机。由于对未来市场长久的良好预期,这部分境外资金加快入市步伐,这些公司受政策影响不大,也不受内地金融体系制约,他们拥有雄厚资金实力或从海外筹资渠道,其中也不乏与沪上国企长期合作的公司。但由于市场总体受相关新政策影响程度的不确定性,有不少企业仍在观望,由此产生对市场发展的多空分歧正在加大。
    资金源、融资渠道是成败关键
    目前房地产市场上,各类房地产信托、基金等资金管道发展还处于初级阶段,虽然海外资金有不断涌入内地市场的现象,而国内企业真正能从中“解渴”或得到合作的项目不多。对此华伟认为,开发商还是要从调控政策的本身来做研究,以适应新的市场游戏规则。
    重塑地产新格局购房人将成受益者
    房地产领域内的一系列新政策会引发新一轮的市场洗牌,金融政策的调整一定会使部分实力不强的房产开发商出局,上海搜房资讯有限公司总经理代建功认为,现在被淘汰的企业将很难再重新起来,同时也意味着将加速沪上地产新格局的形成。
    加强房地产贷款监管势在必行
海爱建信托投资银行部总经理张迈认为,去年全国信托共有92个,其中四季度占的比重最多;而今年一季度就有信托项目64个,其中34个是房地产项目,信托额是29亿元。这一趋势明显说明了房地产企业正在谋求新的融资渠道。并且张迈先生肯定了这一趋势:随着商业银行贷款风险意识的大幅提高,随着信托等新的融资渠道的开放与完善,相信房地产开发融资渠道将大幅增加。
    盘活存量土地成了重中之重
    土地市场的整顿国家是不会放松的,对于已购房者来说,短期内是利好的,而长期来看,市场的规范会让市场的竞争更公平。
    房地产市场不排除短期波动
    这一系列的政策变化会导致行业完善结构性的调整,行业内各细分市场会出现不同的发展趋势;短期内则会有阵痛,会出现部分开发商土地、资金链断裂的可能。>>>


游客 认为:
2004-07-09 22:22:24
上海的房地产泡沫已到了危险的边缘,政府如果不理性面对,听由投机商操纵,后果不堪设想!
游客 认为:
2004-06-29 17:30:15
离华铁卢越来越近了
游客 认为:
2004-06-13 09:38:10
下面在农村也是啊,希望有人能关里一下
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