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·一个泾渭分明的生死线
  2004年的这个夏日,在北京、上海、广州等大城市,在阳光照不到的“土地交易市场”,随着“8.31”的日益逼近,有一批人正愈发不可遏制地活跃着。在北京,这种人被称为“地虫”。对许多“地虫”来说,8月31日,有可能成为一个泾渭分明的生死线。>>>

·现状:积习已久的协议土地出让方式将会淡出历史视野
  大限将至,几家欢乐几家愁
  8月31日是清理协议出让土地最后的期限,大限将至,令得几家欢乐几家愁。届时,积习已久的协议土地出让方式将会淡出历史视野,取而代之的是招投标的土地出让方式。面对土地政策的这一历史性变革,北京的土地市场和房地产市场将迎来极大的震撼。
  全国有多少“历史遗留问题”土地?
  国土资源部有关部门负责人称,没有这方面的统计数字。不过,很快就会有了,因为各地必须在8月31日前将“历史遗留问题”处理完并上报国土资源部。闲置土地很自然地要被划入“历史遗留问题”土地范围。据透露,1993年以来,囤积于上海开发商手中的居住类用地,超过6000公顷即60平方公里,而全部闲置土地将远远大于6000公顷。据广州市政府有关部门今年3月公布的数字,自1997年《广州市闲置土地处理办法》推行以来,共清理过期用地946宗,面积1844公顷,亦即18.44平方公里。业内专家估计,该市属于历史遗留问题土地将远超过4000公顷即40平方公里。但是,没有任何公开信息表明,这两个城市正在按照71号令的规定,调查统计所有历史遗留问题土地。
  开发商:寻钱、找地忙不停
  随着金融政策的进一步收紧、国土资源部对土地资源的严格监控以及8月31日划拨用地停办“大限”的日趋临近,房地产开发企业正面临着前所未有的市场考验,房地产企业间的竞争更多地从产品销售市场转向企业的战略竞争。据了解,中央政府在土地、金融方面采取的一系列紧缩政策,使长期以来依赖银行贷款、通过划拨形式获得土地的房地产企业感受到了“釜底抽薪”式的双重压力。


·土地大限引发楼市四大震撼
  一、土地市场将更加有序
  今典集团董事长张宝全认为,北京市对于土地的一些清理整顿举措,让原本比较混乱的土地市场的经营态势更加有序,是土地市场走向规范的重要标志,同时也是房地产经营走向成熟的重要标志。在外地,很多地方已经实现招投标了,而北京,由于其具有比较复杂的背景,迟迟没有完成。

  二、土地供应短时间减少
  由于政府对于一级市场的宏观调控,在大限前后,土地市场的供应量将会在一段时间内减少。这在上半年已经体现出来了,新盘放量已经开始减少。虽然放量少了,但是土地存量更大,所以不会影响太大。政府只是对一级土地市场进行调控和管理,控制了土地供应的总渠道,敦促开发商以正当的手段拿地,不要想太多的歪门邪道,并不是要减少土地的供应。
  三、二手土地寻求接盘
  协议出让土地的方式将市面上的房地产商分为两类:一类是有土地却没有资金实力的“大地主”;一类是有开发实力却取地无门的“资本家”。以前手中有地就等于握着个金蛋,可是大限一到,金蛋立马变成石头。几个月来,二手土地信息漫天飞,项目公司心急火燎地找下家。
  四、靠“关系”者淡出,具有实力者显现
  以前,所谓的本地开发商与外地开发商的分别就是本地开发商有开发优势,这个优势不是资金,也不是自身实力,而是“关系”。有关系的开发商就能顺利拿到地,而没“关系”的开发商干着急没办法。这道“关系槛”给一批虽然有实力,但是无“关系”的人造成不小的障碍。政府堵上协议出让的口子后,那些掌握“关系”的失去了效力,将逐渐淡出市场。


·对市场格局的影响:面临洗牌
  8月31日大限之后会有一批房地产发展商、一批项目将会垮掉
  8月31日大限之后房地产市场的变化将由一些具体的事件表现出来,比如一批房地产发展商、一批项目将会垮掉。垮掉的不是哪种类型的房地产发展商,而是资金不足、资金链条绷得很紧的房地产发展商。无论它是什么类型,无论它是大还是小,都会出现房地产公司的优化组合现象。大限让房地产企业处于转型期中,那些能够适应这种转型的,将会得到更大的发展;无法适应这种转型的,被淘汰或者被其他企业兼并也是在所难免。


  面临市场规范考验的中国房地产企业正在“过大关”
  中央政府在金融、土地方面紧缩的一系列政策的相继出台,对中国房地产业的影响日渐显现。业内专家指出,近年来投资过快增长的房地产业需要“减肥”,同时中国房地产业运作的游戏规则也正由此改变,面临市场规范考验的中国房地产企业正在“过大关”。专家建议,“健身”运动是全国性的,而“减肥”运动应区别对待。如中西部地区,房地产业规模很小,适当减肥即可,不要太激烈。上海、浙江、江苏、广东、北京五个地区的投资开发量占全国房地产投资开发的百分之六十。对这些地区来说,“减肥”的运动量应该大一些。

您认为土地大限到来之后市场格局如何变?

房地产企业间的竞争更多地从产品销售市场转向企业的战略竞争
敦促开发商以正当的手段拿地,不要想太多的歪门邪道
资金不足、资金链条绷得很紧的房地产发展商将会垮掉
  【投票结果

本投票起止时间:
07月14日-09月21日


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相关资料
土地大限:
今年2月9日,北京市办公厅发布2004年4号文件《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定》(俗称4号令),宣布自1月9日起停止协议土地出让。4号令也默认了此前批出的土地经补办手续后,将予以合法化放行。以倒地为生的“地虫”不会去补办手续,也没有钱交土地出让金,于是就必须为手里的土地寻找买主。

更具杀伤力的文件是国土资源部71号令。这份于今年3月30日由国土资源部、监察部联合下发的《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》中,要求各地“在2004年8月31日前将(《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施前的)历史遗留问题界定并处理完毕”,此后“不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权”。



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网易商业报道
编辑制作:李苗

游客 认为:
2004-10-19 20:44:09
大家说的都有道理,可是我觉得,政府做出这个决定有点道理,如果不智力一下的话,那以后像我们这种贫民不就更不用想买房子了,根本买不起呀
游客 认为:
2004-10-12 14:08:48
什么东西,我 不理解,能不能再清楚些
游客 认为:
2004-10-02 17:47:59
顺驰这个天津的房地产起家的公司,背后有政府的官员参与,不然它根本不可能发展起来,本来是个中介二手房服务的小作坊, 它的合作者明确的就是天津日报集团、天津市政投资公司、天津信托公司,而这写国有企业的合作者在其中只有一点点股份,,,那么为什么要这样呢??这就是个人利益的问题了,谁是领导谁知道。
游客 认为:
2004-09-30 15:29:30
即使工资2000、3000也有什么用啊,城市化成本那么高,农民工你打工一辈子能存够100万吗,本科生能吗?城市是年薪10万以上的人生活的,你们来凑什么热闹啊!!4.5亿农村劳动力,你们还是呆在农村吧,安安稳稳,别受完本科教育这层搜刮再出来受气!!!不要出来找累受气才是正道啊!!!
游客 认为:
2004-09-02 14:30:33
统计数据表明人均住房面积少的可怜,可在现实社会中为什么一户人家多套住房的人这么多,新建的小区大部分房子是空的。可见现在社会的贫富差距
我佳佳 认为:
2004-09-01 19:22:14
把调控的成本又再次转移到人民的头上!!!!
悲风戒草 认为:
2004-09-01 08:53:07
小小的绍兴乡下柯桥房子每平方都卖到4000以上,这不能说是中国的悲哀,政府都干什么去了?年轻人都还怎么结婚?社会将更加不稳定!希望国家出台真正有效的措施,土地要多批,拍卖起步价降低,要多建公寓,少建厂房、别墅,那样房价才会跌下去。不要让宏观调控成为另一种涨价的原因。
游客 认为:
2004-08-31 17:33:04
831所有的的报道给我的感觉是离有房一族,又远了
游客 认为:
2004-08-31 16:01:45
房价被地产公司抬高,也行是利率太低的因吧




游客 认为:
2004-08-31 15:52:25
那么多的空房,如果银行不是国有的——不是房市蹦盘就是银行倒闭!!!!
游客 认为:
2004-08-31 15:18:51
我期待明天!!!
游客 认为:
2004-08-31 14:37:18
房价是由建设的数量和购买的数量决定的,现在的房子不是多了而是少了,所谓的“土改”只会对房产商有利,老百姓并不能得到真正的利益(价格),因为房产商可以慢慢地修房子,慢慢地卖房子,这样可以卖高价,自己的资金可以慢慢回收,老百姓手里有的钱是买不到土地开发权的,他们只能在房产商那里买房子。
游客 认为:
2004-08-31 14:20:40
为什么房地产商不能赔钱?
游客 认为:
2004-08-31 13:22:36
上有政策,下有对策!!
游客 认为:
2004-08-31 13:02:54
要检查各地的执行情况,要看有没有在这大限局里还在靠…关系维持原状的
游客 认为:
2004-08-31 12:55:30
这篇报道好,在8月31日之时及时报道,好!!!
游客 认为:
2004-08-31 12:33:30
现在只关心‘已经拿地多年,而至今不能开发,地还在那空着的大量土地怎么办’,这部分土地应该立即收回,并举行拍卖,否则8月31日的大限政策就是放屁。……
必须要执行,而且政府要对那些靠关系拿地多年在那不开发的人要严格惩罚,别总拿政府的信誉开玩笑。。。
游客 认为:
2004-08-31 12:29:51
政策是好的,也是死的,但人是活的,希望是不要讓人失望
游客 认为:
2004-08-31 11:02:20
政策是好,关键看执行情况
游客 认为:
2004-08-31 11:01:27
政策是好,关键看执行情况
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