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"世界经理人"用指数来梳理中国房地产业

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2004-03-10 14:39:23 来源: 0 发表评论 查看评论

    刚刚进入2004年,关于房地产市场的消息便源源不断。先是几位地产巨头表示今年房价必涨无疑,接着又有对政府“招拍挂”政策的多种阐释,总之,新的一年对房地产业来说,究竟是“金融年”、“土地年”,还是“住宅产业年”——从业内到坊间有着种种说法。

    但是中国的房地产市场究竟是一个怎样的现状,迄今人们更多地只能根据这样那样的表象来推测,却始终难以拿出一份像样的反映其现状与趋势的分析报告。

    这一尴尬的背后是众多市场机会的丧失。华尔街和香港投资银行在甄别中国房地产企业上市资料时,因为没有第三方数据佐证和参考,多家成长型优秀公司的上市机会被延误。

    一位华尔街著名的投资银行家提起过他眼中中国房地产的两大怪现状:一是很多圈内地产老板说他在中国如何有名,报纸电视等大众传媒上天天露脸,可他却拿不出连续3年的财务报表;二是很多地产老板说他很有钱,开发了很多大楼,但当银行家提出要访问他们的用户,了解他们的竞争对手时,就没有了下文。

    中国工商联住宅产业商会会长聂梅生教授说,当正在进行的金融改革达到市场化、国际化后,银行对企业的选择规则将看重同行业中最强最好的,而这一点许多企业还未认识到。更值得关注的是,我们的指标体系与国际不接轨,这将给银行以及企业做出正确判断带来诸多困难。

    信息的零散、失真、滞后与盲目的投资充斥市场,正是在这一背景下,全球性战略管理和商务媒体机构世界经理人资讯有限公司在去年悄悄开始了中国地产指数的编制行动,并从今年2月28日起正式启动,并将于3月28日进行首次发布。它在美国消费者信心指数、德国企业信心指数系统理论架构的基础上,抽取了中国3万家地产公司中500家有代表性且经济实力雄厚的大公司——中国地产竞争力500强企业作为样本推出。内容包括信心指数、价格指数、技术指数及其合成指数四个方面。

    而编制指数并不完全局限于推出几个数字,更有意义的是建立在指数基础上对房地产业进行的全面透视和分析。

    就在中国地产指数启动的当天,世界经理人/中国地产指数编制办公室向地产业界发布了2003年中国房地产发展现实的报告。报告指出地产业面临的最大问题就是诚信危机。而准入门槛太低,大量低资质企业存在,是造成问题的主要原因。从资本信用上看,低资质公司由于无法直接获得大量贷款,就采取一些违规方式进行融资,如借壳上市后通过融资关联交易将股市上获得的资金用于别的经营项目,掏空了上市公司;另一方面,由于过去房地产准入门槛太低,1000万元就能注册房地产公司,几千万元就能干项目,加上高利润诱惑,使得大批不专业的公司进入房地产领域。信用危机抬高了整个行业的融资成本和交易成本。

    而在地产界,还有一些热点与误区,诸如:

    资本运营:很多房地产企业在资本运营上跌跟头,吃了大亏,他们没有在减少库存,盘活资金,资金流转,加强人才储备上花功夫,一味认为资本运营就是买壳,屡战屡败。为此,专家提醒,不要误以为所有公司都一定要有资本运营。如果不能给投资者描绘一个合理的增长曲线,失败就成为必然。

    跨国扩张:货币资本如今是全球化了,但人力资本却不能全球化。如果到美国这样的发达国家设厂,劳动力成本会上升十倍。这直接导致产品总成本大幅度上升,丧失了中国企业低成本竞争的优势。而到经济不发达国家设厂,这些地区往往政局不稳,当地购买力有限,关税高得惊人。相反,在海外设立技术和贸易窗口是明智的。

    网络行销:中国利用网络行销的房地产企业仅有9.8%,比其他行业高2.3%,但美国房地产业中86%的公司利用网络行销,而中国房地产企业中69%连与代理商和消费者沟通的网站都没有。

    品牌经营:在中国的驰名商标中,房地产行业一个也没有。很多房地产开发商认为树品牌就是打广告,而据世界品牌实验室的监测,83%的房地产广告定位不清,广告费的实际有效率有37%。

    全国工商联住宅产业商会会长聂梅生教授对企业关注的政府“招拍挂”政策提出,它虽然解决了过去土地出让中的灰色问题,但会导致土地价格的上升,甚至出现不合理的飚升。政府经营城市主要是经营土地,把土地的价格分摊在房产的成本中,但价格过高会有问题,她建议应该把价格与当地的就业、经济、社会问题综合起来考虑。

    对2004年中国房地产市场她的预计是,房地产开发建设项目用地供应的数量将有所减少,土地价格将进一步提高;房地产开发投资增长速度将有所下降,但仍将保持15%-20%的增长速度;房地产价格总体稳定并保持增长;房地产金融创新的速度将加快,个人住房贷款证券化和房地产投资信托或资产信托方面会有所突破。

李苗



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