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七面李嘉诚

2006-08-18 17:43:51 来源: 《华人首富》  网友评论 0 进入论坛
  •   “每个人都可以有巨大的雄心及高远的梦想,区别在于有没有能力实现这些梦想。当梦想成真的时候,会否在成功的台阶上更知进取?当梦境破灭、无力取胜、无能力转败为胜时,会否被套在自命不凡的枷锁里?是否跌进万念俱灭无所期待的沮丧之中?再有学识再成功的人,也要抵御命运?

地产时代:不一样的投标人

真正让李嘉诚崛起的是香港的地产。

一个确凿的数据是从1958年到1969年年底,李嘉诚所拥有的楼宇面积从12万平方尺,扩大到了630万平方尺,而也就是在这10余年时间里,香港经历了世界能源危机、抗英暴力事件,以及银行危机。

李嘉诚的地产之道是其对转型的一次经典把握,但也和上述几次危机密不可分。

在危机中收楼

上个世纪60年代,塑胶花市场经历了由盛到衰的过程,1960年代早期,几乎每一个香港家庭都拥有数把用于装饰的塑胶花,一些大型聚会更是需要大量塑胶花点缀。也正是在这几个年头,李嘉诚的塑胶花市场越做越大,成为香港当之无愧的塑胶花领袖企业。靠塑胶花获得第一桶金的李嘉诚却开始为自己企业的未来担心,他很清楚,作为一个阶段性,且迅速走红的非实用性工业产品,塑胶花存在太多的缺陷,塑胶花的市场必定将在未来几年萎缩,直到被新的装饰物替代。李嘉诚清楚,自己目前的生产规模也已经到了极限,而且,由于厂房等问题,再扩大企业也已经没有多大的利润空间。

“那个时候,我的工厂和房东签订的是短期合同,每次续租总牵涉到大幅加租的问题,我很苦恼。”李嘉诚回忆说,“于是我想如果自己兴建一座大厦,不仅可以解决工厂自己的问题,而且可以将空余的厂房出租。”

李嘉诚第一次有了向土地要财富的念头,有了这个念头,李嘉诚开始坐不住了。

1958年,李嘉诚在香港北角购买土地并开始兴建一座12层高的工业大厦,与此同时,李嘉诚的塑胶花生产开始大幅度调整,曾经为他带来大批财富的塑胶花生产逐步缩小生产量,转而生产国际塑胶玩具市场。长江塑胶厂开始了新一轮国际专业杂志的广告投放,而这次宣传的则是长江所产生的各类新潮的塑胶玩具。4年之后,当香港大批塑胶花生产商为自己的库存感到头疼的时候,李嘉诚的塑胶玩具已经成功进入国际市场,不仅畅销美国、欧洲甚至远至澳洲,南非,出口量一度达到了1000万美元。

塑胶玩具的利润成为支撑李嘉诚房地产市场的开发所需要的资金来源。1960年,李嘉诚在柴湾购地并兴建工厂大厦,和1958年开始兴建的大厦在一起,李嘉诚拥有了12万平方尺的楼宇。

无论是过去、现在还是未来,似乎没有比土地的占有,更能显示个人的财富和地位,而同时土地的命运又和政府的导向密切相关,李嘉诚很清楚这一点。1962年,港府通过了修改后的香港建筑条例,并决定在1966年正式实行,由此香港房地产进入了一个新的黄金地产时代,拥有土地的厂商和企业家们,纷纷希望在66年来临之前,完成建房,并迅速扩大房地产的投资。正在调整产业结构的李嘉诚一边做着他的塑胶玩具,一般继续在北角、柴湾、元郎等地大兴土木,而真正让“塑胶花李嘉诚”成为“地产李嘉诚”的也正是在这股房地产热的后半阶段。

1965年,过度的投资在香港出现了,首先出现问题的是金融系统,2月份,银行开始出现信任危机,大批香港市民从银行开始挤提,数几家银行倒闭,甚至实力雄厚的恒生也因为信用问题,最终被汇丰银行所控。大批建筑商、地产公司的资金链断裂,第一次地产危机出现了。银行危机一直持续到1967年,正当香港人以为可以喘息的时候,5月份,当地居民又爆发了反英抗暴事件,香港一度陷入了恐慌,投资者的信心再次被冷冻,大批香港人开始抛售房屋,很多人甚至离开了香港。更要命的是,国际经济环境的转冷同样影响着香港,房地产市场陷入低谷,这一冷就冷到了1969年。

李嘉诚在干什么呢?李嘉诚始终相信自己最初的判断:楼宇出租,收取租金,保持楼宇拥有量。这一原则和后来被奉为经典的李嘉诚房地产三原则同出一脉:1、地产低潮补地价;2、地产转旺兴土木;3、地产高潮出租楼宇。

李嘉诚一方面继续稳固自己在塑胶玩具市场的领先地位,继续做外销,另外一方面将工厂的利润和物业租金换成现金存放,并通过不同渠道收集整个地区楼宇信息,用极低的价格收购那些急于脱手的港人的旧楼和地皮。

和那些在这个地产低潮中,收购低价楼盘的人不同,李嘉诚的收购更有目的性,他所收购的旧楼和地皮基本上都集中在一个区块,然后通过这些楼盘的以点带面,最终获得大面积土地,成片发展。

李嘉诚的收购到1969年已经达到630万平方尺,10年时间,李嘉诚手头的地产面积扩张了30余倍,真正走进了香港地产界。

2年后,李嘉诚成立了长江置业有限公司,走上了集中开发房地产的新领域。

置地之战

李嘉诚的地产之路可以说是李嘉诚步入亿万富豪的开始,在他的地产生涯中,有一件里程碑的事件。1976年,李嘉诚准备和当时香港地王置地进行一场正面交锋,争夺香港中环地铁招标计划。

当年,作为地铁发展计划的一部分,香港地铁公司在香港政府的授权下将对中环、金钟地铁上发展权进行招标。中环、金钟站之间的线路位于香港中区,该招标情况一批路,全港哗然,一时要求投标的企业财团众多,纷纷想抢下这块肥肉。

早已经准备寻找机会的李嘉诚携长实决定博一博。

作为当时香港地产界的老大,置地成为了招标的第一热门,李嘉诚知道,真正的对手只有一个,而这个对手的实力远远高于自己。

李嘉诚开始分析整个招标情况。

首先是置地的情况,置地当时在中区拥有十多幢摩天道路大楼,置地所有的置地广场和康乐广场正好处于未来中环地铁车站的两翼,在中区,置地是当之无愧的地产大王,但70年代的置地公司正面临诸多问题,最主要的则是复杂的股权问题和大股东与由总经理之间的问题。置地也清楚一旦有其他的房地产取得这两个站点之前,那么无疑在他的心脏地带按下了一颗定时炸弹。

李嘉诚分析,置地属于怡和系,怡和的大班又兼任置地的大班,这两个公司目前的领导人均为纽壁坚,而纽壁坚作为公司大班毫无背景可言,完全靠自己的实力一步一步地爬到上了怡和洋行董事局主席的位置。而置地的另外一个创始人是凯瑟克家族的吉姆·凯瑟克,吉姆同时又是怡和洋行的第一大股东,作为置地和怡和的大老板,吉姆·凯瑟克和纽壁坚对地产业的发展意见并不统一,吉姆·凯瑟克更看好海外的市场,而纽壁坚倾向于在香港本土的发展。两人之间的分歧,正是貌似强大的置地船体上最大,最致命的裂痕。

另外一方面,香港地产之王并不把长实和一干投标者放在眼里,直到1977年3月,媒体一致的口径还是置地将轻松的将这块中区新地王收入囊中,纽壁坚也似乎对结果已经完全掌握。

对手仅仅是一面镜子,李嘉诚更相信,香港地铁公司才是给他提示的关键因素。

香港地铁公司是一家直属港府的公办公司,香港的公办公司不同于内地的国有企业,一切由政府包办,香港地铁公司除了拥有少许政府给予的专利和优惠外,它的建设资金筹集、设计施工、营运费用,均按普通公司操作。拥有良好关系的李嘉诚通过多种渠道了解到,港府会以地块估价的原价批予地铁公司,但地铁公司最终必须以现金支付投标资金。另外一个消息则是,在付款问题上,港府和地铁公司的分歧巨大,地铁公司无法按要求支付现金,但可以高息贷款支付地皮费用。

“地铁公司现金严重匮乏?”李嘉诚做出了这样的判断,“他需要大量现金的回流。”

找到了对方之所想,李嘉诚有了自己的投标方案,

1977年1月14日,香港地铁公司正式宣布接受投标,1977年4月4日,香港地铁公司宣布投标结果:长实成为了胜出者。

李嘉诚提出的是一个充分为地铁公司考虑的方案,在方案中长实计划在地皮上建造三十二层的商厦和办公混合的单塔建筑,长江实业将在签定协议日起付给地铁公司一笔现金,并继续交付现金若干次,保证地铁公司从该项目中赢利,并且赢利高于长江实业,在建成后将该建筑分层出售。

一个双方利润合理分配又能解决港地公司的方案最终被认可,而被媒体盛传的置地的方案却是在接近投标揭晓日期前交付地铁公司,并以楼宇的出租为赢利办法,根本无法解决香港地铁公司的资金链吃紧问题和急需的现金回流。

长实第一次在正式招标场合,击败了最强的对手。

李嘉诚的商业哲学正在于吃透了各方的利益关系,

第一:洞悉对手短板,建立自身信心,

李嘉诚确信倾向海外发展的置地会提出一个现金支付较少,并和其目前在中环主要的收取租金的办法来实现赢利的方案,纽壁坚最终会迫于吉姆·凯瑟克家族的压力在疑惑中选择这一方案;

第二:吃透项目,他们最需要什么?先予人再予己。

出标人首先是一个合作者,他最需要的是什么,他有什么切实的问题,只有把他放到一个正等待解决问题的企业的角度上,然后吃透项目,提出解决方案,最终才能够取得对方的认同;

第三:放弃一些利润,赢取更可观的信誉

李嘉诚的这一楼盘建成后,为长实获得了7个多亿的毛利,纯利则不足一个亿,但李明智地放弃了的利润却一举奠定了自己在地产界的位置,赢得了所有媒体的尊重,中华工商时报、明报均以长江击败置地的报道给予了李嘉诚最高的评价。

在这之后,李嘉诚成为了未来的香港地王,而置地则在他的慢慢蚕食下,成为昨日的王侯。

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