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罗建法:商业普世主义中的房地产

2006-06-28 11:13:48   网友评论 0 进入论坛
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提要:一:谁需要房子?—— 二,房子为谁而盖?——作为大众性产业,房地产需要的是普遍性的满足 三,房价为什么高?四,暴利能持续多久?

罗建法/文

上月,由国内领先财经传媒第一财经传媒有限公司、中国城市房地产开发商策略联盟、VNU集团万耀企龙展览有限公司三方联手主办的上海国际地产大会媒体见面会上,一场关于“中国房地产的未来”的“头脑风暴”引起了广泛的关注,曾经以“只给富人盖房”的大胆言论引起轰动的华远集团总裁任志强,宣称“出现‘穷人区’和‘富人区’是很正常的,就像让一部分人先富起来一样,也要让一部分人先住进‘富人区’,以后才能都变成‘富人区’”。建业的胡葆森、万通的冯仑等在场的另几位房地产大腕,均很支持任志强的观点。对于房地产业的未来,任志强更宣称,在20年内,房地产业都不会出现泡沫,房价仍然会持续上涨。

在中国目前的富豪榜中,房地产商人无疑是造就富豪最多的行业,而在无论在政府曾面还是民间,房地产业都堪称支柱产业之一,并且与千千万万的民众生活息息相关。在世界商业史上,一切大众化的产业,都具有普世商业的特征:以满足最广泛的需求,带来更广泛的福起,来获得更伟大的成就。

房地产业在未来的二十年中,会完成普世主义历程吗?

谁需要房子?——一作为必须品的普世商业

在现代商业社会中,需求可以分为两种,必需和选择性需求。

有人可以香车宝马,奔驰天下,也有人可以打车上班,还可以坐公共汽车上班,甚至还有人走路上班,买汽车与不买汽车,买什么汽车,是可以选择的;穷人的家庭可以不看电视,稍微好点的可以看黑白电视,一般的家庭可以消费普通的彩电,富裕的家庭可以买液晶,背投,买不买彩电,买什么样的彩电,也是可以选择的;富豪之家的夫人小姐,大可以在繁华之都,用来自的巴黎、意大利的香水,把自己打扮得流光溢彩,偏远的小村庄里,一个村姑也许会为得到一瓶普通的香水而欢呼雀跃。

但是,买房子,对于绝大多数的民众来说,却是不得不为之,日行千里,夜眠八尺,是人生存的必然要求。买房是一种大众化的消费,而非奢侈品消费,房地产市场的大门,注定了必须对最广大的民众敞开。房地产必然要成为一种普世性的商业。

在世界近现代商业史上,一个正常的商业社会中,从来没有出现必须消费品不能为大众所普遍享用的时候。人们吃不起饭?岂不是全部都要饿死?而出现必须品不能普世的时候,必然是一个不正常的商业环境中,社会失衡,战乱频繁,商业也处于无序之中。以粮食产业为例,无论是是法国大革命,还是国共政权的更替期,都曾出现过商人大量囤积粮食,米价飞涨的情况,弄的民不聊生,但是,随着社会秩序的重新安定,必须品迅速又为广大民众所普遍享用。

正如一个不能保证人人有饭吃的社会必然天下大乱一样,不能保证最普遍民众有房住的社会,也一定天下大乱,失去秩序的商业社会,也定然不能繁荣发达。现在南美洲经常性的社会动荡和普遍性的贫穷,与此不无关系。而在治世,在一个正常的商业社会,有必需品,就必然需要得到满足,这是商业社会存在的普遍根基,也是最基本的常识。

作为必需品的房子,必然要具备普世商业的特点,服膺商业普世主义。

安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜。中国的房地产业,不仅仅是为富人阶层提供享受,更重要的是为最广大的民众提供普遍基本生存需要和满足。房子永远不是少数人的专利,而是大众的必需。

当一种最基本的、无法选择的需求都无法满足时,房地产不仅不是普世的商业,某种程度上讲,甚至是给社会带来灾难的商业。政治动荡,经济衰退,社会处于无序之中。

房子为谁而造?——商业普世的铁律

任志强曾宣称“只为富人盖房”,其实,不光是任志强,很多房地产开发商业的目标也直指富有阶层,只不过任志强充当了《皇帝的新衣》寓言中的那个说真话的小孩而已。

房子难道真的只为富人而造?一般收入人群的市场为什么没有人关心?在一个成熟的市场,总是有高端产品,中端产品和低端产品,而在国内的房地产市场,中低端市场却已经迷失在高入云霄的房价之中。先假定房地产作为经济支柱产业的地位合理,那么,就出现了一个奇特的现象:一个所谓的支柱产业,却是一个不充分满足市场的产业。

在世界商业史上,惟有哪些能够满足最广泛群体需求的产品,最终使最大范围内的社会群体享受商业社会福祉的产品,才具有持久的生命力。这是商业世界普遍的法则。商业的发展过程,就是不断地满足更广泛的消费群体的过程,最成功的商业,往往是能够提供最广泛满足的商业。

在2005年度世界500强的企业中,我们可以发现,连续四年来排在第一位的,赫然是零售业巨头沃尔玛。而除掉石油、金融等垄断性和专业性比较强的行业外,通用汽车、松下电器、丰田汽车、福特汽车也都进入前10名;在前100名中,汽车、家电、食品、零售等传统行业更是居绝大多数,这是一个有趣的现象。

为什么沃尔玛能够超越那么多我们看来非常重要的行业巨头,成为世界第一?为什么传统的消费品行业的企业能够居绝大多数席位?沃尔玛成功的第一法宝是薄利多销,由此吸引的数以十亿计的顾客群,是其成功的根基。正是满足了最广泛群体的需求,成就了庞大的沃尔玛帝国;像星巴客、雀巢、可口可乐、麦当劳等食品企业之所以榜上有名,是因为食品乃是一切人所必不可少的消费品;而汽车、家电企业的出位,很大程度上也因为在发达国家汽车家电已经非常的普及。在某种程度上说,世界500强中,零售、汽车、家电、食品、化妆品等行业巨头辈出,就是因为这些行业是一种普世的商业。正是商业普世的强大力量,成就了这些庞大的商业帝国。

在国内,家电行业经过90年代以来持续不断的普世运动,业已成长中国最发达,市场化程度最高的行业,作为支柱产业的房地产产业,要成为一种伟大的商业,也必然要经过类似的历程。

房子为谁而造?

不光为富人而造,而是要给包含各个阶层在内的更广大的群体而造。

造什么样的房子?

不光要为富人建高档房,而且要为更多的人建立经济适应房,高端市场的豪宅只能是金字塔的塔顶,而更广大的根基,在于中低端市场的经济使用房。

而在宏观领域来说,构建理性的房地产市场,也暗合了一种理性的社会结构,现代社会中,最合理、最和谐的社会,应该是橄榄型:富豪阶层和一无所有者都是极少数,而中产者才是社会的中坚。同样,在一个理性的房地产市场,居有豪宅和无家可归者是少数,而居者有“平房”者,也应该是大多数。

谁使商业偏离常道?——威权社会的商业怪胎

作为一种普世的商业,一定能满足最广大消费群体的需求,也一定在其消费能力之内。但是,我们的房地产业,却偏离了商业的的常道,广大的普遍消费者需要房子,却少有人去为一般消费者造房子。远远超越民众经济承受力的房价,使房产远不能为一般消费者普遍享受。

近日,国家发改委和国家统计局发布二月份全国70个大中城市房屋销售价格信息,2006年2月,70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5%。 而在过去几年,中国的房地产已经历了一个疯狂的暴长过程,房地产的利润,也普遍超过50%,是名副其实的暴利。

目前,在很多城市,一个家庭买房需要耗费整个家庭近15到20年的收入,而在大多少国家,买房大约需要耗费一个家庭大约5年的收入,就收入与支出比而言,中国的房价等于高出世界平均房价3倍之巨;纵使在寸土寸金的东京和香港,按照平均收入算,一般居民10年内也可以买到一套房。在“世界之都”巴黎,一个大学刚毕业的学生,在工作两年后,基本就可以买房子了。在中国上海,很多地方房价每平方米超过了一万。要买一栋房子,没有二十年以上的积蓄只能是做梦。

为什么房地产的利润这么高?为什么大多数人无法从容买房?剥去层层面纱,我们可以发现,畸形的房地产在中国不过是一个商业怪胎而已,其本质在于威权社会中,政府权力对市场的过度干预。

正常情况下,当价格上升的时候,购买需求自然就会下降,从而导致商品价格下降,直至供需达到新的平衡。但这一规律似乎并没有在房地产市场发挥正常的效应,在这个市场上,需求在不断上升,但房价也在不断上涨。

就其最根本的原因来说,还在于房地产行业并不是一个完全竞争的市场,土地被垄断,资金被垄断,房地产开发商被垄断。

土地被政府垄断,能不能拿到地,拿到什么样的地,最后就演变为看谁与政府靠得近。左右土地市场的,不是市场的力量,而是权力的力量;资本被银行垄断,能不能拿到贷款,拿到多少贷款,最后也演变为权力寻租的竞赛;国内的房地产商人中,绝大多数都与政府官员有着千丝万缕的关系,他们不仅要懂“商道”,更要懂“官道”,知道如何获得政府官员手中权力的附加值。他必须是商人,更必须是权力皮条客。最后,企业在租借权力的过程中发生的成本,转移到了消费者头上,房价必然高起来。

政府为什么不愿意退出房地产市场呢?一个很重要的原因,在 “大政府”的社会里,政府的效率是非常低下的,从房地产行业产生的收益,不仅是其政绩的重要支撑,也可为维持庞大臃肿的官僚机构提供资金。同时,为特权持有者的权力寻租大开方便之门。在中国落马的贪官中,有不少就是跟房地产交易中的受贿有关。

偏离常道的的房地产业,对中国社会的潜在危害不可小视。1997年的东南亚经济危机,以及相关的政治变迁,在某种程度上说,与房地产行业有着莫大的关系。

印度尼西亚经济危机中,房地产可谓罪魁祸首。在苏哈托时代,大量财富集中在房地产业,地产商又必须依附于苏哈托权力集团,最后,社会财富集中到权贵和权贵的掮客手中,这些巨大的财富并没有真正为经济发展和民生带来价值,导致整个经济结构失衡,遂爆发经济危机。而在这场危机的背后,其最根本的原因,就在于印度尼西亚的威权政治,大政府的权力泛滥,使市场经济无法实现其自动调节功能。

在中国,同样存在这样一个问题,从畸形房地产业中获利的,是政府及其部分官员、不同程度上依附权力的开发商、银行。过高房价的钳制,大大削弱了大众的消费能力,从而造成整个社会需求的严重不足,最后形成经济发展的阻滞因素,这个时候,房地产业就有可能沦为整个中国商业社会发展的毒瘤。同时,对于多数人利益的漠视和损害,也将造成严重的社会问题。

暴利能持续多久?——房地产普世时代必然来临

任志强说,中国房地产在2020年内都不会出现刨沫。

问题是,畸形的房地产市场,能够继续维持20年吗?

在一个正常的商业社会,是多数行业都是保持合理利润,少数行业是暴利;在同一个行业内,多数企业都是合理利润,而只有少数企业能够获得比较高的利润;作为一种大众性的商业,应该为最广大的消费群带来福祉,而非为精英阶层独享。这才是商业社会的常态。而房地产业,则打破了这个常态,是一种非常态下的商业。作为大众化的支柱产业,中国房地产行业却成为暴利行业;在房地产行业内,不是少数几个企业获得暴利,而是多数企业都获得暴利;它||“只为富人阶层造房”,使广大民众望楼兴叹,乃至无奈中背负未来20年蹒跚前行。

一切非常态都不能获得平衡,也不可能长久。必然发生新的变化,以达到新的均衡。

在未来的中国房地产行业,将发生一系列影响深远的变化。

改革开放以来,巨大的移民潮推动着城市化的迅猛发展。按照国民经济发展纲要来看,2020年城市化率要达到55%,现在才40%多一点,几乎每年平均提高一个百分点,这就意味着,每年将有7亿至8亿平方米的需求。同时,随着生活方式的改变,以往的一家三代人的家庭结构逐步解体,新一代年轻人已经习惯于营造自己的独立空间,青年人的崛起,也将为房地产提供巨大的空间,在大众收入水平短期无法获得大幅增加的情况下,要释放如此巨大市场空间,唯一的途径,就是大规模的降价,到时,房地产行业将由精英消费,过渡到大众消费,由“只为富人盖房”,过渡到为一般民众盖房。

同时,消费水平的限制和生活方式的影响,也决定了未来的房地产必然从目前的以大户型和高档住房为主,过度到以小户型和普通住房为主,而住房工业化的进程,也将大大加速这一进程。目前,发达国家住宅工业化程度已经达到50%,日本更高达70%,而中国只有7%,可以预见,未来的类似于“流水线“一样的作业方式,也必将使房地产的普及速度突飞猛进。

随着房地产消费的大众化,暴利时代必然寿终正寝。

而未来十年乃至二十年中,房地产中的各方的角色也将发生深远的变化。民众在房产、医疗、教育等“新三座大山”下的压力,必然传导给整个社会,出于社会稳定和防止动荡乃至暴力激进运动的目的,政府必然被迫在市场适当退出,权力寻租现象也将逐步减少,政府退出将释放出巨大的市场空间,进一步推动房地产的降价浪潮;而作为产品提供方的开发商,也将发生巨大变化,随着资金的逐步放开,新的势力,必将对旧有的势力造成为冲击,同时,市场的逐步规范,也使房地产商从目前的商人兼权力捐客的角色,逐步回归商人本色;以权钱勾结为重要标志的“恶”性商业,也将回归商业常态。

房地产的普世主义运动势如潮水,惊涛裂岸之声有如惊雷,从遥远的天际隐约飘来。

而房地产的普世历程,并非只是把作为需求方的广大民众推向前台,使他们成为市场主体,把原本只属于少数人的专利,变为可以为大众广泛享受的福祉。房地产的普世历程,对于商家一样重要————那些伟大的商业王国,也往往是在商业普世过程中崛起。

当亨利·福特1903年创立福特汽车公司时,汽车还只是少数王公贵族、富商大贾用以享受和炫耀身份的象征,随后,1908年,福特汽车公司生产出世界上第一辆属于普通百姓的T型车,从此开始了轰轰烈烈的普世运动, 1914年,福特汽车公司只有13,000名员工,年产汽车就达300,000辆。而其它299家厂商共有66,350名员工,年产却仅为280,000辆。福特的汽车普世运动,不仅没有使其“掉了档次”,反而造就一个伟大的汽车帝国。

在国内,长虹、格兰仕等为代表的家电企业,在十余年的普世过程中,经过激烈竞争,大浪淘沙后,如今,家电行业已经成为中国竞争最充分、市场化程度最高、同时也是巨头最多的行业,长虹、海尔、美的,格兰仕、科龙、格力等,英雄辈出,昭示着商业普世的强大力量。

未来的房地产业巨大,也必然在普世历程中诞生。那些准确洞察消费者的需求,那些对于企业运作领域作出卓越贡献,那些富有远见的房地产企业,才是未来的主流。投机时代、草莽英雄时代和权贵时代,也将一去不复回。兼并,破产、碰撞,对抗,潮起潮落中,弄潮儿从中崛起。fenglf

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