2005宏观调控之年:外地房企京城生存法则探秘

http://biz.163.com　2005-12-02 03:44:04　来源: 第一财经日报　　网友评论 0 条

编者按

京城作为各路地产商兵家必争之地，数年来已经聚集了几乎国内所有的一线地产开发商，随着奥运商机和北京国际大都市地位的确定，外地开发商进入北京已经呈现密集趋势，而面临2005年地产调控重压的地产企业如何因应，则是一个现实问题，探究这些外来企业的生存之道和应对策略，正可以给趋之若鹜涌向北京的资本以借鉴

生存标本一：合生创展大象之舞

近年来房地产业成为国民经济新的增长点和支柱产业，而始于去年下半年的宏观调控令全行业都有了全新的改变。房地产行业开始从知识密集型向资本密集型转变，今年频发的收购、融资个案恰可以作为佐证。

而作为南派开发商的代表合生创展(0754.HK)北京公司（下称“合生北京公司”）方面却表示，进入北京已经四年，目前公司发展正进入一个前所未有的好境地。

销售应变

可以说，销售业绩是衡量房地产公司今年成败的关键因素。今年的宏观调控对全国的房地产市场影响很大，合生北京公司表示合生创展是国内为数不多，年销售过百亿的房地产公司，宏观调控的影响是极低的。不过，在宏观调控政策出台之后，北京公司在营销理念、方式以及销售管理上作出了相应的变化。

首先珠江罗马嘉园在宏观调控期间特别推出了TT小户型，因总价低，开盘当天即售200多套；又如，珠江绿洲四期水钢琴先后推出了买房送阿拉伯风情游，买三居送水岸十大名城游，结果连续2个月销售过亿元。这显示出，作为上市公司，合生还是具备较强的抗风险能力和应变能力。

罗马三期橄榄季选在10月下旬开盘，较二期每平方米上涨500元左右。而11月27日，珠江绿洲最后一栋楼开盘，开盘当天销售总额1.2亿元，将成为合生北京第一个结案项目。11月，合生北京三个项目的销售额达到了4亿多元，而销售业绩有30%左右是由老业主贡献的。

据了解，合生北京公司三大项目珠江帝景、珠江罗马嘉园、珠江绿洲分别在10、11月间完成了全年的销售任务。从北京房地交易网上的数据显示，这三个项目均在前五十名之列。在合生国际花园没有开盘的情况下，集团对北京公司的销售业绩还是比较满意的。合生国际花园也因优越的地理位置以及纯薄板的设计获得了市场认可，其中一居小户型因排号客户太多已经不接受排号。

土地之争

今年在土地的争夺上无疑是最激烈的，华润置地（北京）公司对清河土地的志在必得也是出于没有土地储备的无奈之举，尽管地价高得有些出格。要知道，土地储备是衡量上市公司的条件之一。

而近来，一块在“8·31”中过关的近90万平方米的土地招标又引起了包括万科、富力、保利、华润、首创等在内的28家企业争夺。这块过关土地位于北京海淀区西北旺冷泉村，由海淀区房地产经营开发总公司（下称“海开”）进行一级开发，是北京市规范土地市场以来难得一见的大体量地块。目前此地尚未开标，言及于此开发商均很慎言，拒绝回答出价及土地前景等敏感话题。

而合生却在土地方面一直比较低调，这两次大块土地的竞争，合生北京公司均没有参与，对于如何获得土地和目前的土地储备，合生方面没有作答。不过据了解，目前除了在建项目的后续开发土地外，合生北京公司目前在北京仅有东三环边上一处土地。这样，明年合生势必会在拿地方面下足工夫。否则，土地将会成为制合生北京公司发展的瓶颈。

据知情人士称，在国务院地产发展商综合排名中，目前合生创展还落后于深圳万科及中国海外，但论土地储备，合生仍是最多的，全国达到1267万平方米，其中包括广州繁华地段及北京三环以内的土地。

此前，众多大公司一直很期待广渠路36号地，而传言这块地由于交评问题而迟迟未能上市。目前，北京市国土资源局正在进行明年的重点项目建设用地调查和各区县的用度报批，看来，在土地方面明年势必又是一场恶战。

融资

今年年中，合生创展新行政总裁武捷思刚刚赴任，便在香港股东会上放言未来3年内合生要成为全国最大的地产发展商。虽然在土地储备上位居全国之首，但这也恰恰在调控期成为负担。或许正是为了应对这种局面，一向在资本运作方面并不抢眼的合生创展却在今年频频出击。

8月10日，合生创展发布公告，以每股4.875港元，分别向新加坡政府投资公司淡马锡旗下的Aranda，以及老虎基金旗下Tiger Global 各配售1.003 亿股新股，配售股份占合生已扩大股本16.7%，集资9.78亿港元。将分作三种用途：偿还债务、补充运营资金及发展中国地区物业。

东泰证券有限公司研究部联席董事邓声兴则认为，这次淡马锡和老虎基金一起入股合生，必定是看准中国宏观调控所有负面因素已在市场反映和消化，并且看好中国房地产业有利可图。“老虎基金乃是对冲基金之一，其特性在于非常进取，快进快出，这次入股合生并不简单，可能会一边购入合生的股份，另一边则在场外设立期权和衍生工具对冲风险，这样可能会令原本股价四平八稳的合生创展增加波动性。”

10月，合生创展再次发布公告称：公司计划发行3亿美元的7年期债券(约人民币24亿元)，所得款项净额将用以购买土地、物业发展等业务。而早有传言的合生并购珠江之说，除北京外其他各地已经有所行动，而北京方面仍然按兵不动。

不过，据知情人士透露，北京方面将在明年有大的计划。业界评论，朱孟依拿合生收购珠江只不过从左手到右手，而在国泰君安证券（香港）有限公司副总裁张鸿看来，现时内地房地产开发商银根短缺的情况下，合生创展是一个很好的融资平台，在合生进一步做大做强，并加强融资基础，并购珠江投资之后，很有可能成为全国最大的房地产开发商。

近年来珠江投资在路桥、电力等诸多基建项目上屡有大手笔。今年北京珠江投资又宣布将在通州建立家居物流港。因此，也有人分析合生是试图通过此次收购，适当注入珠江投资名下的优质资产，提高上市公司在资本市场上的号召力以拉升股价，并为下一步的再融资行动铺路。