政策面的信号意义

    近来上海推出房地产市场的一系列政策，其中信号性的意义值得关注。

    "政策温和，态度鲜明。"对上海房地产市场此次动作，中国指数研究院华东分院副院长陈晟如是评价。

    "其中的目的很明显，政府的意图也很清晰。"高力国际华东地区常务董事翁琳表示，近两年来，上海房价不断攀升，政府不断通过政策进行宏观调控，平抑短期投机行为，以期满足更大部分居民的购房需求。

    上海市社科院部门研究所杨建文预测，市场可能会出现一段政策消化期，就像去年出台期房限转政策后一样，买卖双方将可能相互博弈。"不过这恰好可以为政府进一步健全房地产市场赢得时间。"房价的"软着陆"正是政府调控的关键目标。

    上海楼市调控打出"组合拳"

    期房限转、一二手房销售上网、严查违规开发商……从去年4月至今，近一年的时间里，抑制投机行为，改善住房供应结构，建立住房保障制度，是上海房地产市场一以贯之的调控手段。

    一系列政策的出台，向市场传达了一个明确的信号，政府要通过正本清源、信息公开，调控房地产市场的结构，促使房地产市场长期健康发展。

    3月7日开征营业税

    核心内容：《关于本市个人出售普通住房营业税收规定的通知》适用对象：购买本市行政区域范围内普通住房（包括从二手房市场购入的商品住房、售后公房），居住不满一年就出售的个人，包括本市户籍居住和非本市户籍个人、外籍个人。

    按照房产所有人即出售人购进该普通住房时房地产权证上记载的时间或房屋交接书上记载的时间，至出售该普通住房时向税务机关申请开具售房发票的当天，按孰先原则计算是否满一年。

    计税依据：按房产所有人出售该房产时与购房者签订的房产买卖合同上注明的售价减去购买该房产时购房发票上注明的购房价款后的差额作为营业税的计税依据。

    计算税款：计税依据确定后，按5%的税率计算征收营业税，同时，按应缴纳的营业税税额计算征收7%的城建税、3%的教育费附加和1%的河道整治费。

    外籍个人缴纳城建税、教育费附加的问题按税法有关规定执行。

    业内评述：此次营业税5.55％征收幅度仍在购房者承付范围之内，财务上的影响"温和"，但政府"采取更加切实有效的措施"，加强房地产市场调控的决心已坚定无疑。不少业内人士预测，营业税只是房地产税收制度调整迈出的一小步，购房交易税政仍有留有继续调整的余地。

    3月7日"中低收入家庭购房贷款贴息"新政策公布

    核心内容：房价调整标准：自2005年1月1日起，商品住宅由原来规定的每平方米不超过3500元调整为不超过4500元，二手房由原来规定的每平方米超过3500元但总价不超过25万元的，调整为每平方米超过4500元但总价不超过33万元；商品住宅由原来规定的每平方米不超过3500元，但建筑面积超过90平方米、超过幅度在3%以内的，按90平方米计算享受贴息政策，调整为每平方米不超过4500元，但建筑面积超过90平方米、超过幅度在3%以内的，按90平方米计算享受贴息。

    贴息标准调整：自2005年1月1日起，享受购房贷款总额15%贴息标准的，商品住宅由原来规定的每平方米不超过3000元，调整为不超过4000元，享受购房贷款总额10%贴息标准的，商品住宅由原来规定的每平方米不超过3500元，调整为不超过4500元，二手房由原来规定的每平方米超过3500元但总价不超过25万元的，调整为每平方米超过4500元但总额不超过33万元。

    业内评述：贴息政策与营业税政策同天出台。两相比较之下，政府"以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主"的房地产市场调控目标凸显。

    3月1日全面加强网上备案合同管理

    核心内容：1.房地产开发企业预（销）售的新建商品房，必须按规定以楼幢为单位提供商品房拟销售价格，同时公布该参考价格的浮动幅度。预（销）售时，房地产开发企业应以公示的参考价和价格浮动幅度为依据，与购房人协商确定实际成交价格。

    网上房地产以楼盘（幢）为单位公布已登记商品房销售合同的实际成交均价。

    2.预订商品房，双方当事人应按照《上海市商品房销售合同网上备案和登记办法》的规定，在网上签订定金合同并办理网上备案手续，由市交易中心按规定将网上操作系统楼盘表内的"可售"标识（绿色）变为"已预定"标识（粉红色）。

    开发企业违反《办法》拒售绿色标识的商品房，经查实后，在"网上房地产"网站上予以公示。

    3.商品房销售合同网上备案后，在申领预告登记证明或者房地产权证前，双方当事人经协商一致，需要解除商品房销售合同的，应严格按照《办法》第十四条的规定执行，持解除合同的书面协议、房地产登记申请受理书、取得备案证明的书面合同等材料，共同到房屋所在地区（县）房地产登记机构办理注销合同备案和撤回登记申请，区县房地产登记机构根据上述材料校核买卖双方的密码后方可受理。

    4.在网上签订的定金合同和预（销）售合同中的有关信息必须真实有效。凡发现错误信息，应及时予以更正。

    业内评述：政策出台同时，辅以对11个涉假楼盘的停牌调查，新建商品房网上合同备案撤销量从春节前的一两百套锐减至四五套。由于涉假楼盘包括沪上诸多明星级项目，业内发展商普感紧张。

    2月18日上海二手房交易服务网上平台试运行

    核心内容：二手房交易服务平台是按照二手房交易的运作环节所设计的全方位、全覆盖、全过程的公共服务平台，该平台可提供以下便利服务：（1）跨区县挂牌、登记受理；（2）房源信息网上修改；（3）交易撮合自主选择；（4）简化交易手续；（5）购房人多渠道获取房源信息；（6）降低交易成本。同时，为保障交易安全，平台所拥有的信息和监管系统为交易当事人提供了信息、签约、房款、产权转移过程、服务、交易价格等六个方面的"安全"服务。

    目前，长宁、静安、徐汇、卢湾、黄浦、普陀、浦东、嘉定等8个区10个受理处同步受理全市范围二手房买卖、租赁和公有住房差价交换三类交易业务。

    业内评述：继新建商品房网上备案的推行后，二手房上网是交易模式上的又一大革新，中介经纪业面临着一次格局的调整。由于平台促成"手拉手"客户的增多，中小中介机构对于业务流失深感忧虑。而大中介机构与金融按揭渠道商对二手房上网，从观望到携手，业务趋向高端，强劲转型。

    （记者 王舒 采写 整理）