记者 袁梅 张翔
2005年春节刚过，骤然而至的寒流在黄河以北制造了漫天大雪，也令连日阴雨的上海陡生寒意。
寒风冷雨之中，近年备受关注的上海房地产业仍热浪灼人。上海市统计局发言人蔡旭初在1月25日召开的市府新闻发布会上披露，2004年全市住宅商品房价格较上年上涨14.6%，达6385元/平方米。而上海天地行房地产营销公司的数据显示，2004年全市住宅商品房均价突破7472元/平方米，同比上涨23.75%.2005年元旦刚过，上海房价再度攀升，1月住宅成交均价升至9100元/平方米。
在上海普通人心目中，商界的统计更有说服力。而这里的所谓均价，系指崇明县之外上海全市18个区的平均房价。从中约可推知，上海市区的平均房价每平米已近万元。始于1999年的上海这一轮房价攀升，如今已迈入第六个年头。其增幅前些年已是两位数增长，至2003年以来涨幅更已突破20%.上海房价已成全国之最，1999年每平米三四千元的房价已成昔日梦境。
房价飙升，压不住追涨热情。2005年1月8日，位于浦东新区的一处中高档公寓楼“美丽苑（山水国际）”正式开盘。在此之前，沪上人士前往排队认购竟已长达一月，最高峰时排队者达两三千人，创申城排队购房时间最长的记录。“美丽苑（山水国际）”初次开盘仅放盘134套，开盘报价12000元/平方米，实售价迅速升至14000元-16000元/平方米。
高企的房价引诱越来越多的买家入市，也诱致一些买家成为卖家。炽热的需求刺激更多的资金流向新的待建楼盘，进而凸显出土地供给瓶颈。
于是，先是房地产业内人士，后是观察者和买家渐次发现，上海市的土地供给与房价的飙升形成了负反馈。前者供应渐少，而后者价格攀升。土地稀缺预期进一步刺激房地产财富虚增。更重要的是，上海房地产市场出现的用地稀缺有着明显的人为因素：在近年中心城区土地出让日益趋紧的情势之下，上海的已批租土地中目前尚有数千公顷（1公顷＝10000平方米）仍在闲置。
上海的闲置土地究竟有多少，一直是一个敏感的话题，民间有不少推测版本。《财经》获得的权威数据显示，至2004年，上海拥有的闲置土地在3600公顷左右，仅中心城区的闲置土地即达800公顷之多！
闲置土地日多，已成囤积居奇之势。这必然地成为房价高热的重要助力，正是上海房地产业的一种特殊症候。
一半是海水，一半是火焰
上海全市多达3600公顷的闲置土地至今未能盘活，加剧了土地市场的稀缺效应
上海始于1999年的房价飙升，一直与地价飞涨相同步。近两年来，中心城区土地供应几近“断流”，更使房产、地产双双走出天价。
2003年一年中，上海中心城区仅卢湾、徐汇、黄浦三区有少量地块进行了公开招投标，中心城区所批住宅用地总量不足10公顷。卢湾区位于太平桥绿地周边的一块2万平方米住宅用地中标价为4.66亿元，每平方米地价逾2万元；黄浦区114号地块更拍出3.75万元／平方米高价，成为当年地价之冠。
一年后，上述纪录即被打破。2004年12月，黄浦区推出的中山南路B4地块，被开发商金外滩集团以5.65万元／平方米竞得，总值6.6亿元，成为申城新“地王”。
这一年，上海政府仅在10月发布了一次土地招标公告，住宅用地的土地供应总量仅278公顷，其中中心区所推地块总面积尚不足25公顷。
新批土地减少毕竟与总量的有限性相关，而致使上海近两年土地严重供不应求还有另一个重要因素，就是闲置土地的增加。据悉，上海房地产主管当局经过对历年出让土地文件进行清理以及实地核查，结果发现至2004年初，全市已经政府出让但尚未开工的闲置土地高达3600余公顷。
所谓“闲置土地”，依照有关国土法规，是指在开发商受让土地使用权后两年以上未曾开发的土地。上海市房地产局副局长陶校兴告诉《财经》，在全市3600公顷闲置土地中，相当一部分并非两年未开发，而是上个世纪90年代就已出让的土地。
据《财经》调查，静安区房地局近两年虽然未曾拿出一块土地进行招标，但迄今尚有业已批出但未开发的土地十余公顷。这并不包括因未能及时开发而转为临时绿地的地块，也不包括由市房地局在该区批出的地块。在徐汇区，截至2004年底，全区尚有闲置土地28块，总面积达85公顷。该区房地产局有关人士坦承，去年其工作重点即消化存量土地，计划消化12块，在经过工作之后，启动了七块。
在上海中心城区中，静安区和徐汇区均属地价最高的地段，目前可谓寸土寸金。据了解，上海从去年8月以来清理整顿以来，已启动了近500公顷闲置土地，但大部分都在郊区。
与行业上游3600公顷闲置土地相对应，上海近年进行公开招投标的土地数量逐年下降。一部分发展商求地若渴，一部分发展商圈地不让，一半是海水，一半是火焰。
这种情况是如何产生的？是什么力量顶住了需求压力乃至国家法规，竟使闲置土地成为难解之结？答案其实并不复杂。政府行为过多地介入市场，正是上海出现大面积土地闲置“奇观”之因。
